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“紧靠学校周边的小区”里门道多 购房不得不看的五大陷阱

时间:2015/3/20来源:北海房产信息网浏览:75次责任编辑:111

   据浙江省消保委日前公布的《2014年全省投诉热点》报告显示,房产类消费投诉仍然是热点之一,占投诉总量5.57%,且相比2013年不降反升。与其他消费领域不同的是,房产消费涉及的金额高,往往需要耗费一个普通家庭几年甚至几十年的积蓄,对人们生活的影响也较大。正因为如此,购房者更需要了解当前楼市中的一些消费陷阱,以便更好地维护自己的合法权益。那些被电商截留的咨询电话,会被另作他用吗?日前,记者对此展开了调查。

  陷阱一:刻意隐瞒不利因素
  黄婆卖瓜,自卖自夸,把楼盘好的一面通过各种形式展现给购房者,这原本无可厚非。但是有些楼盘在销售过程中,却刻意隐瞒自身产品的一些缺陷或是周边的一些不利因素,并较终引发纠纷。
  垃圾焚烧厂、污染企业、高架、高压线变电站等,这些设施多少会对楼盘品质造成一定的影响,并进而影响购房者的选择。但是为了不影响销售,一些楼盘的销售人员往往会刻意隐瞒。事实上,作为一家负责任的开发商,理应熟知楼盘周边的一些情况,并尽可能向购房者如实告知。
  目前,杭州大多数楼盘售楼处内都会在显著位置,将楼盘周边的不利因素张贴公布出来。不过,楼盘不利因素有没有写全,还需要购房者多方打听,比如向规划部门了解。此外,有的销售人员向购房者告知这些不利因素的不良影响的时候,往往轻描淡写。慎重起见,购房者一定要实地查看,比如步行丈量与这些不利因素的实际距离,尽可能请教专业人士,避免后悔。
  如果开发商向购房者刻意隐瞒不利因素,没有尽到告知义务,购房者可要求开发商承担相应责任,弥补相关损失。不过,确实也有一些不利因素,是在开盘之后才出现的,这样的矛盾化解起来就比较困难。
  陷阱二:“紧靠学校周边的小区”里门道多
  一个楼盘是否有好的学区,会对楼盘定价以及销售产生非常大的影响。很多新盘基于销售的考量,往往会引进一些优质教育资源,对外打出“紧靠学校周边的小区”的旗号。由学区引发的纠纷,较近几年在杭州屡屡发生。
  一般来说,教育部门会根据每年的生源状况,对学区范围进行调整。大多数情况下,楼盘尚未开盘时还未调整学区,但是在销售时,开发商往往会根据上一年的学区范围,想当然地认为自己的楼盘是在这个学区,并在宣传过程中向购房者作出各种各样的承诺或者诱导。交付之后,一旦楼盘被调整至其他学区,纠纷也就不可避免。
  也有不少的楼盘,一般地段比较偏远,为了增强产品竞争力,会引进一些名校集团。由于是分校,教育质量或多或少会被稀释,购房者理应对这一点有足够理性的认识,切不可期望值过高。此外,也有少数所谓名校,其实只是品牌输出,本部并不会派出骨干教师团队,这一类情况较容易发生纠纷。
  面对紧靠学校周边的小区的诱惑,购房者切不可听销售人员一面之词,一定要向学校、教育主管部门多方打听,得到了铁板钉钉的消息之后,再作出理性的决定。
  陷阱三:赠赠面积名不副实
  89平方米较大119平方米可变空间,110平方米实得139平方米……很多购房者购房过程中,都曾遇到过关于赠赠面积的美好承诺。不过,稍有不慎所谓的赠赠面积就有可能变成违章建筑,面临无法使用的尴尬。
  露台和阳台是开发商赠赠面积的较大来源,因为底部超过一定高度的露台不算面积,阳台只算一半面积。但是很多情况下赠赠空间远没有想象中的那么美好,比如露台包进之后的房间居住舒适性并不高,且还有可能造成一定的安全隐患。此外,购房者必须要了解的真相就是,赠赠面积多了,价格也会相应提高,所谓羊毛出在羊身上。一旦多年之后房子遇到拆迁,按照拆迁相关政策,只认建筑面积而不会认使用面积。
  在这方面,下沙某楼盘曾有过一次惨痛的教训。为了增加赠赠面积,开发商为楼盘设计了双层挑空阳台,销售时将此作为产品卖点。开发商小九九是待楼盘通过竣工验收之后,就把双层挑空阳台隔成单层阳台,通过这种方式就可以给每户业主增加18平方米使用面积,凭空多出两个房间。不过,这种做法显然是改变了原先的建筑形态,属于典型的违章建筑。而楼盘交付之后开发商就撒手不管了,18平方米的赠赠面积较终成了水中花。况且,即便不属于违章建筑,同一单元中只要有一个住户希望保留原先的双层挑空阳台,这个游戏就没戏。
  陷阱四:配套承诺化为泡影
  向购房者盲目承诺一些规划配套,一旦这些配套发生变数,也极易引发纠纷。比如老余杭的新西湖,下沙的金沙湖,周边很多新开楼盘都以此作为宣传卖点,但现实情况是这两大湖建设进展严重滞缓,与开发商当初的宣传大相径庭。
  当然,政府部门的规划调整是常见的事情,规划调整致使先前承诺的配套无法兑现,主要责任并不在开发商。况且,开发商承诺的周边配套,并不会写进购房合同。这就需要购房者理性对待开发商宣传的配套,比如已经开工的配套可以确信,尚未开工的配套要做好发生变数的心理准备。
  不过,小区内的一些公共配套,完全是在开发商的能力控制范围之内,如果兑现不了,那就完全是开发商的责任了。目前常见的一些问题有,游泳池变小或者不见,中央公园面积大缩水,人车分流严重走形。
  小区内部的配套承诺,往往也不会直接写入合同。但是楼书中,一般都会留下小区内部配套的相关描述。交付之后一旦发现与楼书宣传的不一样,购房者可要求开发商兑现承诺或者弥补相关损失。因此,购房者一定要保存好楼书等各类宣传资料,在一些重要事项的口头承诺方面,如果条件允许应尽可能保留录音,以便不时之需。
  陷阱五:偷梁换柱移花接木
  房屋工程出现涉及安全的质量问题,在当前楼市中已越来越少见。但是由于施工管理不规范以及过于严苛控制成本,还是会暴露诸多质量缺陷。
  过快的开发节奏,使得一些原本不应该出现的房屋质量缺陷激增,这其中甚至包括一些大牌开发商开发的楼盘。比如杭州楼市中速度较快的一楼盘,从拿地到销售前后不超过6个月,如果施工过程没有严格管理,很难保证某个环节不出现质量问题。
  而除了开发周期过快导致的房屋质量问题外,降价之后品质跟着降,也是较为普遍的一个现象。一些楼盘降价之后,出于成本压力,不得不“减配”,比如干挂石材改用真石漆,楼板厚度降低,钢筋水泥的等级也有可能相应降低,这就为房屋质量留下了隐患。这两年杭州楼市降价楼盘不少,而2014年又是交付大年,降价楼盘的品质颇受业主诟病。
  一些精装修楼盘,降价之后出现的问题更大。精装修楼盘销售过程中往往会大力宣传精装标准,并约定今后所使用的空调、橱柜等品牌。但事实上这种约定比较模糊,即便使用的是同一个品牌的家电,价格也会相差很大。因此,精装标准大缩水,往往会发生在一些降价精装楼盘身上。
  交付时,购房者一定要对照合同仔细验房,如发现与合同不符之处,应在榜首时间把问题反映给开发商。如果自己缺乏收房的经验,找一个专业验房师也是一个不错的选择。
关键词:北海 学区房

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